Jak w obecnej sytuacji renegocjować stawki wynajmu?

O ile analitycy zastanawiają się nad tym, jaka będzie światowa gospodarka „po koronawirusie”, to przedsiębiorcy pochłonięci są myślą, co zrobić, żeby przetrwać.

W szczególnym kłopocie są ci, których wiążą umowy najmu. Czekając na legislacyjne rozwiązania, wymieniają się między sobą informacjami, mającymi pomóc im w renegocjacji tych porozumień. Sprawa jest niełatwa, bo zamknięcie lokali handlowych pozbawiło ich właścicieli zysków, a z kolei właściciele centrów handlowych (czy chociażby powierzchni targowych), podnoszą, że cały czas są zobowiązani do pokrywania kosztów związanych z ich utrzymaniem. Nad rozwiązaniami głowią się prawnicy, a najemcy na własną rękę poszukują wyjścia z sytuacji.
Najczęściej wymieniane są następujące rozwiązania, dzięki którym najemcy mają nadzieję renegocjować stawki czynszów z tytułu umów najmu.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Inaczej klauzula rebus sic stantibus, przewidziana w art. 3571 Kodeksu cywilnego. Pozwala ona na wystąpienie przez jedną ze stron umowy o zmianę jej treści z uwagi na zaistnienie nadzwyczajnych okoliczności, których strony umowy w żaden sposób nie mogły przewidzieć, a które spowodowały, że utrzymanie umowy w dotychczasowym brzmieniu mogłoby spowodować nadmierne trudności w realizacji umowy lub nadmierne straty.

Art. 3571 Kodeksu cywilnego – Stosowanie zasady przy nadzwyczajnej zmianie stosunków stanowi:

§ 1.
Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Zastosowanie tej zasady, jak wyraźnie wskazał ustawodawca, wymaga ingerencji sądu, który wydając orzeczenie w przypadku umów najmu, może zmienić wysokość świadczenia (czynszu) albo oznaczyć inny sposób wykonania zobowiązania.

„Wola Boska”, czyli siła wyższa

W prawie polskim, jak i innych państw funkcjonuje też siła wyższa (łac. vis maior, ang. act of God – „wola boska”). Nie jest to pojęcie mające definicję w prawie, ale doktryna ukuła definicję, że siła wyższa jest zdarzeniem o charakterze przypadkowym lub naturalnym (żywiołowym), nie do uniknięcia, takim, nad którym człowiek nie panuje (vis maior, quae humana infirmitas resistere non potest). Najczęściej wymienia się jako jej przykłady katastrofy naturalne, ale też takie zdarzenia jak wojna, zamieszki czy inne zdarzenia uniemożliwiające normalne funkcjonowanie. Do tej pory doktryna nie podawała jako jej przykładów ogólnoświatowej epidemii, chociaż z pewnością obecna sytuacja spełnia także kryteria działania „siły wyższej”. W prawie cywilnym zaistnienie siły wyższej może (ale nie musi) wyłączyć odpowiedzialność osoby za określone zdarzenie prawne. Zwykle dotyczy to np. wyłączenia odpowiedzialności za szkody wyrządzone w związku z ruchem przedsiębiorstw i użyciem elementarnych sił przyrody (art. 435 k.c.). Warto jednak dodać, że „siła wyższa” występuje często w umowach najmu powierzchni biurowych czy handlowych, więc warto zerknąć do własnej umowy i porozmawiać na ten temat z właścicielem najmowanej powierzchni.

Niezawiniona niemożność świadczenia

O tej mówi artykuł 495 Kodeksu Cywilnego, dotyczący sytuacji, gdy strona umowy nie może spełnić swojego świadczenia z przyczyn od siebie niezależnych.
Art. 495. KC
Niezawiniona niemożliwość spełnienia świadczenia – tzw. świadczenie wzajemne

§ 1.
Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

§ 2.
Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Co jeszcze?

Dla porządku warto jednak odnotować, że jest to najrzadziej wymieniana możliwość. Wśród innych pojawia się art. 475 kodeksu cywilnego, mówiący o następczej niemożliwości świadczenia czy wręcz oczekiwanie rozwiązań od państwa. Względnie całkowita „nowość” – zawieszenie umów najmu, dotychczas nieistniejące w polskim prawie. Do niedawna jednak wiele zdarzeń wydawało się niemożliwych. O tym, jakie rozwiązania zostaną rekomendowane dla najemców, będziemy oczywiście informować.

Czym żyje Polska i Świat dowiesz się z najnowszej

Oglądaj BiznesInfo.tv

Inspirujące historie poznasz w i