Z Jarosławem Czechowiczem, country manager Poland, GLP, rozmawiała Agnieszka Bulus Trando w BiznesInfoTV

Macie Państwo ponad 30-letnie doświadczenie w sektorze nieruchomości logistycznych. Działacie w 12 krajach na całym kontynencie, obejmując wszystkie główne rynki logistyczne. Proszę powiedzieć, jakie obecnie panują trendy na tym rynku?

Możemy teraz obserwować boom na nieruchomości logistyczne. Widzimy, że ilość obiektów, które są oddawane do użytku, zwiększyła się zasadniczo w stosunku do poprzednich lat. Jeśli porównamy rok 2020, gdzie oddano do użytku około 2 mln m2 , to w 2021 r. oddano około 3 mln m2 . Czyli 50 proc. więcej! W tej chwili w budowie jest zaś około 4,5 mln m2 . Oznacza to gigantyczny wzrost. Innym trendem jest duży wzrost znaczenia logistyki e-commerce. Widzimy to zwłaszcza wśród naszych klientów. Branża e-commerce zanotowała znaczący wzrost rok do roku. Jeśli porównamy rok 2020 do 2021, to wzrost udziału rynku e-commerce w rynkach magazynowych wynosi 100 proc. Jeśli połączymy to z logistyką, to te branże stanowią ponad 60 proc. udziałów w popycie brutto w Polsce.

Logistyka to jedna z tych dziedzin rynku, które w szczególny sposób napędzają gospodarkę, właśnie w związku z rozwojem handlu elektronicznego. Jednak tak jak każdy sektor napotyka on na różnego rodzaju wyzwania. Jakie one są?

Tak naprawdę logistyka towarzyszy nam od zawsze. Jeszcze w latach 80. towar na półce w sklepie, jaki by on nie był, to jednak w jakiś sposób musiał się pojawić. Czyli była logistyka! Oczywiście nikt wtedy nie mówił o kosztach czy efektywności. Dziś to już jest inna sytuacja. Zmieniająca się infrastruktura drogowa, w ciągu ostatnich kilkunastu lat wyznaczyła zupełnie nowe lokalizacje. Jeśli spojrzymy na logistykę 15 czy 20 lat temu, kiedy np. nie było jeszcze autostrady A2 między Warszawą a Poznaniem, główny rynek podwarszawskich nieruchomości magazynowych skupiał się w Błoniu. Czyli przy starej trasie Warszawa-Poznań. Po oddaniu do użytku A2 ten ciężar przeniósł się zupełnie gdzie indziej.

To pokazuje, że w całej branży zmieniają się wyzwania. Podzieliłbym je na zadania dla deweloperów logistycznych i samych logistyków. Jeśli chodzi o deweloperów, to największych problemem są w tej chwili grunty. Z uwagi na to, że bardzo dużo się w tej chwili buduje, maleje ilość dostępnych gruntów. Rosną także koszty związane z doprowadzeniem niezbędnej infrastruktury. Większe są także same koszty budowy. W stosunku do poprzedniego roku wzrosły o kilkadziesiąt procent. Jeśli zaś chodzi o logistyków, to cały czas problemem jest dostęp do siły roboczej, koszty pracy, które ostatnio zasadniczo wzrosły, wreszcie koszty mediów, które także dramatycznie idą do góry. Czego zresztą wszyscy doświadczamy.

Przejdźmy teraz do samych magazynów. Jak Państwo, jako GLP, widzą rozwiązanie problemu pozyskiwania gruntów? Czy magazyny będą piąć się w górę i przenosić bliżej miast?

Jeśli chodzi o rynek polski, to nie nastał jeszcze czas na magazyny piętrowe, które widzimy, chociażby w Azji, czy już nawet w Europie Zachodniej. Koszty budowy tego rodzaju magazynów nie równoważą potencjalnego czynszu, który można z nich uzyskać. W związku z tym nawet zmniejszająca się dostępność gruntów nie uzasadnia budowy takich magazynów. Jednak rzeczywiście rośnie sama wysokość składowania netto. Do niedawna jeszcze wszyscy deweloperzy realizowali obiekty o wysokości składowania do 10 metrów. W tej chwili (a GLP już od 2 lat) wszystkie obiekty, które są w naszej realizacji, mają wysokość składowania rzędu 12 metrów. Co daje zgodnie z wyliczeniami od 20 do 40 proc. większej efektywności składowania. To jest element bardzo istotny, który zauważają teraz nasi klienci. Jest to już teraz standard, który będzie coraz powszechniejszy. Jeśli chodzi o pozostałe elementy, związane z gruntami, to musimy pamiętać, że klienci chcą dostać towar jak najszybciej. Siłą rzeczy logistycy i my, jako deweloperzy, chcemy się lokalizować bliżej miast, bliżej węzłów autostradowych po to, by ten czas dojazdu do klienta końcowego był jak najkrótszy. A co za tym idzie jak najtańszy.

Zostańmy przy samych budynkach. W całej branży mówi się dużo o zrównoważonym rozwoju. Jak wygląda wdrażana przez Państwa strategia ESG?

Te trzy literki, ESG, które oznaczają angielskie słowa: environment, responsibility i governance to jest dla nas obecnie absolutny priorytet. Nie tylko zresztą w Europie, ale i na całym świecie. Jeśli chodzi o pierwszą literkę E, jak environment, to muszę przyznać, że robimy tutaj wiele. Po pierwsze staramy się, by wszystkie nowe, powstające teraz budynki, były certyfikowane BREEAM na poziomie Very Good. Wszystkie nasze dachy są dostosowane do zamontowania paneli fotowoltaicznych. Standardem jest już oświetlenie LED. Ono nie tylko obniża koszty, ale wyraźnie zmniejsza emisje CO2 podczas użytkowania budynku. Zresztą wszystkie nasze nowe obiekty mają monitorowane użycie CO2.

W samych budynkach magazynowych zyskały ostatnio na znaczeniu nowe technologie. Jakie nowinki stosujecie Państwo? Które z nich zostaną z nami na dłużej?

Bez wątpienia podwyższona wysokość obiektów. Dwa lata temu nikt, przynajmniej w Polsce, o tym nie mówił, zaczęło się to pojawiać dopiero na Zachodzie. Myśmy to wprowadzili jako standard. Związana jest z tym podwyższona wyporność posadzki, z 5 do 7,5 tony. Realizujemy w tej chwili podwyższoną ilość światła dziennego. Dzięki czemu mamy nie tylko niższe zużycie energii elektrycznej, ale i poprawienie warunków pracy. Kolejnym elementem są stacje ładowania samochodów elektrycznych. W tej chwili są w nie wyposażone wszystkie nasze obiekty. Będzie się przecież pojawiało coraz więcej tego typu pojazdów, nie tylko osobowych, ale również i dostawczych. Wprowadziliśmy także podwyższony standard biur przy magazynach. Po to także, żeby pracownicy naszych klientów po prostu czuli się dobrze.

Wróćmy jeszcze do ESG. Mam wrażenie, że w rozmowach o branży magazynowej zapomina się o jej pracownikach. Państwo zaś podkreślacie swoją dbałość w tej materii. Jak to wygląda w praktyce?

Jeśli chodzi o social responsibility to mamy tutaj kilka elementów. Nie tylko bowiem myślimy o pracownikach naszych klientów, ale staramy się współpracować z samorządem, wspierając różnego rodzaju programy lokalne, takie jak choćby oszczędzanie wody. Coś takiego zostało wprowadzone w jednej z podkrakowskich gmin, w której jesteśmy obecni jako deweloper i właściciel. Zauważamy także, że coraz więcej naszych klientów zwraca uwagę na jakość obiektu, w kontekście komfortu pracy swoich pracowników. Rzeczywiście niezwykle ważnym elementem jest tutaj podwyższony standard biura. Kolejnym elementem są kantyny pracownicze.

Rozmawiając nadal o trendach, nie możemy zapomnieć o nearshoringu. Jak go wykorzystać?

O nearshoringu mówimy od kilku lat. Ten temat zdecydowanie przyspieszyła pandemia. Widać, że problemy związane z łańcuchem dostaw z Dalekiego Wschodu zapadły mocno w pamięć. Zresztą reperkusje są odczuwane przez cały czas. Dlatego nearshoring to po prostu relokacja produkcji bliżej klienta docelowego. Pod tym względem Polska wydaje się najlepszym wyborem w Europie. Tylko jak go wykorzystać? Na pewno specjalne strefy ekonomiczne są miejscami, gdzie można ją realizować. Żeby rozwinąć produkcję, to najpierw trzeba zapewnić odpowiednią infrastrukturę drogową. Musi być ona także elementem miejscowego planu, który po prostu musi dopuszczać taką działalność. Wreszcie nie może zabraknąć energii elektrycznej i pozostałych mediów. Natomiast lokalizacji, gdzie bez problemu jest dostępne dużo prądu, jest tak naprawdę niewiele. Mimo to pojawia się coraz więcej zapytań związanych z relokacją produkcji z Dalekiego Wschodu. To będzie trend, który będzie rósł w siłę w kolejnych latach.

Z jakiego projektu GLP jest pan najbardziej dumny? Czy może się Pan pochwalić jakąś realizacją, którą niebawem będziemy mogli ujrzeć?

To jest bardzo trudne pytanie. Tak naprawdę wraz z całym zespołem jestem dumny z wszystkich projektów, które dotychczas zrealizowaliśmy. Ostatnio na Śląsku oddaliśmy 90 tys. m2 w dwóch budynkach. Całkowicie w terminie zrealizowaliśmy obiekt o wysokim stopniu skomplikowania, przede wszystkim ze względu na rozbudowaną instalację chłodniczą. Inwestycja spełnia wszystkie nasze standardy, łącznie z przygotowywaną instalacją fotowoltaiczną na dachu. Wreszcie – last but not least – klient jest bardzo zadowolony ze współpracy.

Czym żyje Polska i Świat dowiesz się z najnowszej

Oglądaj BiznesInfo.tv

Inspirujące historie poznasz w i